By Grunty rolne położone na obrzeżach rozwijających się miast często przyciągają inwestorów ceną i dużą powierzchnią. Na mapie działka może znajdować się tuż obok istniejącego osiedla, mieć dostęp do drogi i sieci infrastruktury, a mimo to jej wykorzystanie pod zabudowę mieszkaniową może wymagać przejścia kilku odrębnych procedur.
Przed zakupem trzeba więc ustalić nie tylko, czy w przyszłości będzie można na niej budować. Znaczenie ma również to, czy inwestor może swobodnie nabyć sam grunt, jakie uprawnienia może posiadać KOWR oraz czy rozpoczęcie inwestycji będzie wymagało wyłączenia części terenu z produkcji rolnej.
„Odrolnienie działki” może oznaczać kilka różnych rzeczy
W języku potocznym często mówi się po prostu o odrolnieniu gruntu. Z prawnego punktu widzenia warto rozdzielić co najmniej trzy zagadnienia. Pierwsze dotyczy zasad samego nabycia nieruchomości rolnej. Drugie – przeznaczenia gruntu na cele inne niż rolne w dokumentach planistycznych. Trzecie – faktycznego wyłączenia określonej powierzchni z produkcji rolnej przed rozpoczęciem nierolniczego sposobu użytkowania.
Każdy z tych etapów opiera się na innych przepisach. Dlatego informacja sprzedającego, że „działkę można odrolnić”, niewiele jeszcze mówi o realnym czasie, kosztach i ryzyku przedsięwzięcia.
Czy spółka deweloperska może kupić grunt rolny?
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadza szczególne zasady obrotu określonymi nieruchomościami rolnymi. Jednocześnie nie każda działka oznaczona w ewidencji jako użytek rolny będzie traktowana identycznie.
Przykładowo przepisów ustawy co do zasady nie stosuje się do nieruchomości, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Z kolei nieruchomość położona w całości na terenie przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne nie mieści się w ustawowej definicji nieruchomości rolnej.
Istotny jest również próg 1 ha. Nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha nie wymaga uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR tylko dlatego, że kupujący nie jest rolnikiem indywidualnym. Nie oznacza to jednak automatycznie, że udział KOWR w transakcji jest zawsze wyłączony. Przy nieruchomościach mających co najmniej 0,3 ha w określonych sytuacjach KOWR może posiadać prawo pierwokupu.
| Sytuacja | Co powinien sprawdzić inwestor? |
|---|---|
| Użytki rolne poniżej 0,3 ha | Czy nieruchomość w ogóle podlega przepisom ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego |
| Nieruchomość rolna od 0,3 ha do poniżej 1 ha | Czy przy sprzedaży KOWR może skorzystać z prawa pierwokupu oraz jakie wyjątki mają zastosowanie |
| Nieruchomość rolna 1 ha lub większa | Czy nabywca spełnia warunki ustawowe albo potrzebna będzie zgoda KOWR |
| Cały teren przeznaczony w MPZP na cele nierolne | Czy nieruchomość nadal podlega ograniczeniom dotyczącym obrotu gruntami rolnymi |
| Grunt wysokiej klasy bonitacyjnej | Czy przed inwestycją potrzebna będzie decyzja o wyłączeniu z produkcji i jakie mogą powstać opłaty |
Plan miejscowy nie kończy wszystkich problemów
Załóżmy, że deweloper znajduje działkę o powierzchni 2 ha. Obowiązujący miejscowy plan przeznacza ją w całości pod zabudowę mieszkaniową. Z punktu widzenia ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego taka sytuacja może zasadniczo wyłączyć nieruchomość z kategorii nieruchomości rolnej objętej tym reżimem.
Nie oznacza to jednak, że można natychmiast rozpocząć roboty budowlane na każdym fragmencie terenu. Odrębną kwestią pozostaje ochrona gruntów rolnych i ich faktyczne wyłączenie z produkcji. W zależności od klasy oraz pochodzenia gleby przed rozpoczęciem nierolniczego użytkowania może być wymagana odpowiednia decyzja.
Dlatego przy zakupie większego terenu wsparcie prawne dla deweloperów i inwestorów może obejmować równoległe sprawdzenie stanu własności, ograniczeń wynikających z przepisów o obrocie ziemią rolną, sytuacji planistycznej oraz procedur potrzebnych do faktycznego rozpoczęcia inwestycji.
Klasa gruntu może mieć wymiar finansowy
Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych przewiduje obowiązek uzyskania decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji m.in. użytków rolnych klas I, II, III, IIIa i IIIb. Regulacje obejmują również określone grunty niższych klas wytworzone z gleb pochodzenia organicznego.
Trwałe wyłączenie gruntów może wiązać się z jednorazową należnością oraz opłatami rocznymi. W przypadku trwałego wyłączenia opłaty roczne wynoszą 10% należności i są co do zasady uiszczane przez 10 lat. Przy większej powierzchni inwestycji pozycja ta może więc mieć znaczenie dla kalkulacji kosztu zakupu gruntu.
Ciekawy wyjątek dotyczący budownictwa mieszkaniowego
Przepisy przewidują zwolnienie z należności i opłat rocznych przy wyłączeniu gruntów przeznaczonych na budownictwo mieszkaniowe w określonym zakresie:
- do 0,05 ha przy budynku jednorodzinnym,
- do 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny przy budynku wielorodzinnym.
Przy osiedlu wielorodzinnym może mieć to praktyczne znaczenie dla kalkulacji projektu. Trzeba jednak uważać na częsty błąd interpretacyjny: zwolnienie z należności i opłat nie jest tym samym co automatyczne zwolnienie z obowiązku przeprowadzenia wymaganej procedury wyłączenia gruntu z produkcji.
Przykład: tania działka o dobrym położeniu
Inwestor analizuje zakup 1,8 ha gruntu położonego pomiędzy dwoma istniejącymi osiedlami. Sprzedający argumentuje, że skoro wokół stoją już bloki, działka jest naturalnym terenem pod kolejną inwestycję mieszkaniową.
Przed ustaleniem ceny inwestor powinien jednak sprawdzić m.in.:
- czy nieruchomość podlega ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego,
- jak teren jest oznaczony w ewidencji gruntów,
- jakie jest jego aktualne przeznaczenie planistyczne,
- jakie klasy i rodzaje gleb występują na działce,
- jak duża powierzchnia będzie musiała zostać faktycznie wyłączona z produkcji,
- czy proces ten będzie generował dodatkowe należności i opłaty.
Dopiero po zestawieniu tych informacji można porównywać cenę gruntu z działkami, które są już przygotowane pod inwestycję. Niska cena za metr może bowiem odzwierciedlać dodatkowy czas, procedury oraz koszty, które będzie musiał ponieść przyszły deweloper.
Status gruntu powinien wejść do modelu finansowego inwestycji
Przy zakupie działki pod osiedle nie wystarczy pytanie, czy teren „da się zabudować”. Znacznie bardziej użyteczne jest ustalenie kolejnych kroków prowadzących od obecnego stanu prawnego do momentu, w którym rzeczywiście będzie można rozpocząć inwestycję.
Jeżeli projekt wymaga zgód dotyczących nabycia, dodatkowych procedur planistycznych lub wyłączenia znaczącej powierzchni z produkcji rolnej, powinno to zostać uwzględnione zarówno w harmonogramie, jak i w wycenie gruntu. Działka atrakcyjna urbanistycznie nie zawsze jest bowiem działką przygotowaną prawnie do szybkiej realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Ocena konkretnej sprawy może zależeć od jej indywidualnych okoliczności oraz aktualnego stanu prawnego.
